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- 7,4 millions de logements dans le viseur
- 1 117 euros en moyenne, +35 % en cinq ans
- Quand l’inflation fait le travail à la place des élus
- Le Mans +154 %, Limoges +118 %
- La taxe d’habitation disparaît, les propriétaires paient
- Un déficit local au plus haut depuis trente-deux ans
- Des valeurs cadastrales qui datent du gouvernement Pompidou
- Qui paie, qui profite, qui échappe
- 2026-2032 : le rebond que les élus n’ont pas encore voté
En mars dernier, le gouvernement a discrètement rétropédalé sur une mesure qui devait faire rentrer 466 millions d’euros dans les caisses des communes : la hausse automatique de taxe foncière sur 7,4 millions de logements, suspendue après un tollé, sera finalement laissée au bon vouloir des maires et repoussée à 2027. Un recul qui ne change rien à l’essentiel : en cinq ans, la facture moyenne des propriétaires français a bondi de 35 %, passant de 800 à 1 117 euros. Bases cadastrales figées depuis les années 1970, collectivités privées de la taxe d’habitation, budgets municipaux en déficit record : la mécanique qui produit ces chiffres n’a pas été touchée.
7,4 millions de logements dans le viseur
À l’automne 2025, la Direction générale des finances publiques a annoncé qu’elle allait procéder à une « fiabilisation des bases foncières ». La formule administrative dissimulait une opération d’une ampleur considérable : intégrer automatiquement dans les fiches cadastrales de millions de logements des éléments de confort, eau courante, WC intérieur, douche, baignoire, chauffage central, que ces fiches ne mentionnaient pas encore.
La mécanique est la suivante. Chaque équipement se traduit, dans le calcul cadastral, par des mètres carrés fictifs ajoutés à la surface de référence du bien. Une baignoire vaut 5 m² supplémentaires. Les WC, 2 m². L’eau courante, 4 m². Un logement disposant de l’ensemble de ces équipements se retrouve avec une surface cadastrale gonflée de 19 m², sans qu’un seul mur ait bougé. Puisque la taxe foncière est calculée sur cette surface, la facture augmente en proportion.
Au total, 7,4 millions de logements étaient concernés, soit environ 25 % des maisons individuelles et 15 % des appartements en métropole. La hausse moyenne était estimée à 63 euros par bien. Le gain attendu pour les collectivités : 466 millions d’euros.
Le Premier ministre Sébastien Lecornu a suspendu la mesure fin novembre 2025, après que l’annonce a déclenché une vague de protestations. En mars 2026, une note interne a précisé les nouvelles modalités : la régularisation serait désormais facultative, laissée à l’initiative des communes, et reportée à 2027. Les municipalités souhaitant y participer devront se signaler avant fin septembre.
Ce recul ne règle aucun des problèmes qui ont rendu la mesure politiquement nécessaire en premier lieu.
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1 117 euros en moyenne, +35 % en cinq ans
En 2025, les propriétaires français ont acquitté en moyenne 1 117 euros de taxe foncière sur les propriétés bâties, contre environ 800 euros en 2020. C’est le 19e rapport annuel de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), publié en octobre 2025, qui documente cette progression de 35 % en cinq ans. Sur dix ans, de 2014 à 2024, la hausse atteint 37,3 % dans les 200 plus grandes villes françaises.
Pour mesurer ce que représente ce chiffre, deux comparaisons s’imposent. Sur la même décennie, l’inflation générale a progressé de 19,9 %. Les loyers du parc privé, de 8,7 %. La charge fiscale des propriétaires a donc crû quatre fois plus vite que leurs revenus locatifs.
En valeur absolue, le montant total des taxes foncières sur les propriétés bâties a atteint 53,6 milliards d’euros en 2024, deux milliards de plus qu’en 2023, selon la Direction générale des finances publiques. Ces sommes sont acquittées par 33 millions de propriétaires pour les propriétés bâties, 17 millions pour les propriétés non bâties.
Quand l’inflation fait le travail à la place des élus
La taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale d’un bien, c’est-à-dire le loyer théorique annuel qu’un propriétaire pourrait percevoir, après un abattement forfaitaire de 50 %. Cette base est revalorisée chaque année par décret, en fonction de l’indice des prix à la consommation harmonisé publié par l’INSEE en novembre de l’année précédente. Quand les prix montent, la base monte avec eux, sans que les élus aient voté quoi que ce soit.
Les années 2022 à 2024 ont démontré ce que ce mécanisme peut produire en régime inflationniste : +3,4 % en 2022, +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024. En trois exercices consécutifs, les bases d’imposition ont progressé de 15,1 % de façon automatique. Sur ce seul poste, un propriétaire payant 1 000 euros en 2021 devait s’acquitter de 1 151 euros en 2024, sans que son maire ait modifié d’un point son taux communal.
En 2025, la revalorisation a été limitée à 1,7 %, en lien avec le reflux de l’inflation. L’UNPI note que la proximité des élections municipales de mars 2026 a également pesé sur la retenue affichée par les exécutifs locaux. Pour 2026, le coefficient est fixé à +0,8 %, conformément à l’IPCH de novembre 2025.
Le Mans +154 %, Limoges +118 %
L’indexation automatique n’explique pas tout. Les communes disposent d’un levier propre, le taux d’imposition, qu’elles fixent librement. Et nombre d’entre elles l’ont relevé de façon significative au cours des cinq dernières années.
Le cas de Paris reste le plus documenté. En novembre 2022, confrontée à l’échec de plusieurs amendements législatifs permettant de dégager des ressources alternatives, la maire socialiste Anne Hidalgo a fait voter une hausse du taux communal de 13,5 % à 20,5 %, soit 52 % d’augmentation en une seule délibération, la plus forte jamais enregistrée dans la capitale. La mesure a touché 730 000 propriétaires parisiens et rapporté un milliard d’euros supplémentaire à la Ville en deux ans. Pour un deux-pièces, la facture a progressé en moyenne de 250 euros. Un propriétaire de studio dans le 10e arrondissement a vu sa taxe passer de 340 euros à environ 500 euros. Grenoble a suivi la même année, avec une hausse de taux de 25 %.
Les données compilées par le comparateur ORKA.tax sur les trente plus grandes communes de France entre 2020 et 2025 montrent que Paris et Grenoble sont loin d’être des exceptions. Le Mans affiche une progression de son taux de 154 %, de 13,65 % à 34,71 %. Limoges, de 118 %, de 19,34 % à 42,13 %. Annecy, de 109 %, de 16,25 % à 34 %. Saint-Denis dépasse 103 %, Saint-Étienne 94 %, Marseille 85 %, Lyon 75 %, Brest 63 %. La hausse moyenne sur ces trente villes atteint 81,84 % en cinq ans.
En 2025, Gandrange, commune de Moselle, a affiché le record national avec une hausse de taux de 137 %, contrainte par une situation financière que ses élus ont qualifiée de critique.
La taxe d’habitation disparaît, les propriétaires paient
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, décidée par Emmanuel Macron et mise en œuvre progressivement entre 2018 et 2023, a privé les communes et intercommunalités d’un revenu annuel estimé à 21,6 milliards d’euros. L’État a promis une compensation à l’euro près, notamment en transférant aux communes la part de taxe foncière précédemment perçue par les départements.
Le mécanisme a produit des résultats très inégaux selon les territoires. Certaines communes se sont retrouvées en situation de surcompensation : une partie de leurs recettes foncières a été réorientée vers des collectivités moins bien dotées. D’autres ont constaté un manque à gagner persistant et ont relevé leurs taux pour le combler. Dans les deux cas, la taxe foncière a servi de variable d’ajustement.
La conséquence est documentée par l’UNPI : la fiscalité locale des ménages a été transférée des locataires vers les seuls propriétaires. Les locataires ne paient plus de taxe d’habitation. Ils bénéficient pourtant des équipements collectifs, voirie, écoles, piscines, bibliothèques, que financent désormais quasi exclusivement ceux qui possèdent un bien.
Un déficit local au plus haut depuis trente-deux ans
En 2024, le besoin de financement des collectivités locales a plus que doublé par rapport à 2023 pour atteindre 11,4 milliards d’euros, soit 0,4 % du PIB, selon la Cour des comptes. C’est le déficit local le plus important depuis trente-deux ans.
Les dépenses de fonctionnement des communes et intercommunalités ont progressé de 4,8 % en 2024. Leurs recettes, de 2,7 % seulement. L’écart tient principalement à la hausse des coûts de l’énergie, des matériaux de construction, des salaires de la fonction publique territoriale et des services de proximité, autant de postes sur lesquels les maires n’ont pas de prise directe. Depuis la suppression de la taxe d’habitation, la taxe foncière est le seul levier fiscal véritablement mobilisable à court terme par un exécutif local.
Des valeurs cadastrales qui datent du gouvernement Pompidou
Les valeurs locatives cadastrales qui servent de base au calcul de la taxe foncière n’ont pas été révisées depuis les années 1970. Elles reposent sur un marché locatif qui n’existe plus.
Les logements construits avant 1950, souvent rénovés depuis, sont fréquemment sous-évalués dans les bases cadastrales. Ceux des années 1960-1970, construits selon des standards aujourd’hui dépassés, peuvent être surévalués. Deux propriétaires voisins, dans des biens de même surface et de même valeur marchande, peuvent acquitter des taxes très différentes selon l’année de construction de leur immeuble.
La loi de finances pour 2020 avait fixé l’entrée en vigueur d’une révision générale à 2026. Le budget 2023 l’a repoussée à 2028. Le projet de loi de finances pour 2026 la décale à nouveau à 2031. En parallèle, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, 3,5 millions de locaux, a connu le même sort avant d’être finalement intégrée en 2026.
Le PLF 2026 introduit toutefois, via son article 27, un mécanisme intermédiaire : une actualisation annuelle des valeurs locatives à compter du 1er janvier 2027, avec un lissage progressif des hausses ou des baisses sur six exercices, de 2027 à 2032. Ce dispositif partiel ne remplace pas la révision générale repoussée à 2031.
Qui paie, qui profite, qui échappe
Les propriétaires-bailleurs occupent dans ce dispositif une position particulièrement inconfortable. La taxe foncière ne peut pas être répercutée sur le locataire, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure bien sur la quittance. Pourtant, ce sont les locataires qui utilisent au quotidien les équipements collectifs que finance cet impôt.
L’UNPI a calculé que sur dix ans, la taxe foncière a progressé 4,3 fois plus vite que les loyers, 37,3 % contre 8,7 %. Pour un bailleur imposé au régime réel, la déduction de la taxe foncière des revenus locatifs offre un atténuateur partiel. Elle ne compense pas l’érosion de rentabilité. Depuis 2024, l’organisation propose de transformer la taxe foncière en une « taxe usager » acquittée par l’ensemble des résidents, propriétaires et locataires, en fonction de leurs revenus et de leur engagement social. Aucun groupe parlementaire n’a repris la proposition à ce jour.
Quelques protections existent pour les propriétaires les plus modestes. Les contribuables de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence n’excède pas 12 704 euros pour une personne seule bénéficient d’une exonération totale. Un dégrèvement de 100 euros est accordé aux 65-75 ans sous plafond de ressources. Ces dispositifs ne couvrent pas les propriétaires occupants à revenus intermédiaires, ni trop aisés pour y prétendre, ni protégés par un revenu locatif.
2026-2032 : le rebond que les élus n’ont pas encore voté
La revalorisation automatique fixée à +0,8 % pour 2026 est la plus faible depuis plusieurs exercices. Elle ne dit rien de ce que les nouvelles équipes municipales, élues en mars 2026, décideront une fois installées.
L’UNPI documente un cycle récurrent. Avant les élections municipales de 2014, puis de 2020, les maires sortants avaient freiné les hausses de taux. Dans les deux cas, les exécutifs nouvellement élus avaient repris les ajustements différés dès leurs premiers budgets. En 2025, 12,5 % des communes avaient déjà opté pour une hausse de taux malgré l’approche du scrutin, signe que la pression budgétaire ne se laisse pas toujours domestiquer par le calendrier politique.
La Cour des comptes a alerté, dans ses derniers rapports, sur l’absence de contribution significative des collectivités au redressement des finances publiques nationales. Sans révision des bases cadastrales avant 2031 et sans nouveau partage de la charge fiscale entre propriétaires et locataires, 11,4 milliards d’euros de déficit local attendent les prochains maires à leur prise de fonction.
